Featured Image: Pixabay
Giới thiệu: Đây là một bài lảm nhảm. Trong bài viết này, tôi xin được viết về tư duy An Cư Lạc Nghiệp của người Việt Nam và những ngộ nhận về đầu tư Bất Động Sản (BĐS).
Khi nghĩ đến đầu tư hoặc đầu cơ, đại đa số người Việt Nam sẽ nghĩ đến kênh đầu tư BĐS. Sau đây là những quan niệm phổ biến và có thể nói là những ngộ nhận về đầu tư BĐS.
- Họ nghĩ và cho rằng BĐS sẽ không bao giờ xuống giá trong dài hạn.
- Họ chỉ cần bỏ một % (phần trăm) tiền cọc và vay thế chấp ngân hàng phần còn lại. Thường thì 20-30%. Nghĩa là họ chỉ cần bỏ ra 2-3 đồng để đầu tư vào một thương vụ 10 đồng.
- Từ trước đến giờ, BĐS là kênh đầu tư duy nhất người Việt Nam có được. Vì thị trường đầu tư tài chính (chứng khoán, quỹ mở, quỹ đóng, trái phiếu) chỉ mới gia nhập vào Việt Nam.
- Họ có thể dùng tiền nhận được từ việc thuê BĐS để trả góp tiền vay hàng tháng (nếu vay thế chấp).
- Quan niệm của người Việt Nam là mua nhà sẽ không bao giờ lỗ.
Quan niệm “An Cư Lạc Nghiệp” của người Việt
Người Việt Nam có quan niệm An Cư lạc Nghiệp. Ở đời trước tiên phải lo an cư, nghĩa là phải có một nơi để ở trước, và quan trọng hơn là mình phải là chủ nơi ở đó. Sau đó mới lo lạc nghiệp, nghĩa là xây dựng cuộc sống, làm việc, lập gia đình. Nhưng vì sao người Việt Nam lại có tư duy này còn người Phương Tây thì không phải không có, mà họ không coi trọng điều này cho lắm?
Theo phân tích thì có 8 nguyên nhân:
1. Việt Nam từ trước đến nay là một nước nông nghiệp nên người Việt Nam sinh sống với tư duy nông nghiệp. 1 người làm nông nghiệp sẽ sống trong cái làng cả đời, bán mặt cho đất bán lưng cho trời, ít đi ra ngoài vùng. Nên đời sống họ chỉ là cái nhà và mấy sào ruộng.
2. Cái nhà trong văn hóa người Việt không chỉ là một nơi để ở, mà là một biểu tượng cho cuộc sống của họ. Một căn nhà thông thường sẽ có 3 thế hệ ở chung.
3. Người Việt Nam có tư duy làng xã. Khi đã sinh ra ở một nơi nào đó, người Việt Nam sẽ sinh sống ở đó cho đến chết. Điều này chỉ bắt đầu thay đổi khi Việt Nam mở cửa và hội nhập vào thị trường quốc tế. Người Việt Nam từ đó cũng thay đổi theo sự công nghiệp hóa của đất nước. Thay vì ở một nơi cố định, họ bắt buộc phải đi làm việc ở địa phương khác.
4. Thời bao cấp chính quyền đã áp dụng chính sách Hộ Khẩu, bắt buộc mọi người phải khai nhân trú và nếu muốn di chuyển sang địa phương khác phải có giấy phép thông hành. Sự di chuyển của người Việt Nam (nhất là người miền Bắc) đã bị kìm nén và kiểm soát toàn diện. Vì vậy nên người Việt Nam không có tư duy di chuyển theo công việc. Thế hệ trẻ sinh sau thời bao cấp không hề biết gì về điều này nhưng đây là một trong những ký ức khó quên của thế hệ trước.
5. Thời bao cấp ai muốn có tem phiếu lương thực phải có Hộ Khẩu, muốn có Hộ Khẩu phải có nhà, không có nhà và Hộ Khẩu thì bị coi như một người vô quốc tịch.
6. Chính sách Hộ Khẩu. Cho dù đã qua thời bao cấp nhưng chính quyền vẫn giữ chính sách Hộ Khẩu. Đây là một thứ ám ảnh tất cả những ai đi làm và sinh sống ở địa phương khác. Hộ Khẩu là một thứ cần thiết cho mọi thủ tục hành chính, nên ai cũng thèm khát để sở hữu một căn nhà ở nơi mình làm việc để có Hộ Khẩu và khỏi phải đối mặt với những thủ tục rườm rà này (Nếu muốn đọc thêm về Hộ Khẩu thì xin đọc giả đọc bài “Hộ Khẩu: một thứ khôi khài, vô lý và ngu ngốc“).
7. Giá nhà ở Việt Nam mắc gấp 20-30 lần thu nhập bình quân một năm của người Việt Nam. Ở các nước Phương Tây thì chỉ 4-10 lần. Nên việc đi làm để mua trả góp một căn nhà là điều ngoài sức tưởng tượng của đại đa số người Việt Nam. Những người sở hữu nhà ở các thành phố lớn luôn sống trên cơ và có nhiều lợi thế hơn những người nhập cư.
8. Người Việt Nam không có văn hóa cho thuê nhà chuyên nghiệp như ở Phương Tây. Thậm chí, một trong những loại người người Việt Nam ghét nhất là chủ nhà trọ. Tiền điện nước thì tính gấp 2-3 lần, tăng giá thuê thì bất thình lình, làm việc thì vô cùng kém chuyên nghiệp (dân thường hay dùng từ “mắc dại”). Vì vậy ở trọ là một điều người Việt Nam ghét nhất. Bản thân tôi cũng đã trải qua cảm giác này khi sinh sống ở Sài Gòn. Hiện tại thì tôi đang sống trong một căn nhà mua trả góp của mình. Nên tôi biết rất rõ cái cảm giác phải đi ở trọ khổ thế nào.
Còn người Phương Tây theo nhận xét và phân tích của tôi thì xem nhẹ việc này hơn, vì:
- Họ sống trong nền kinh tế công nghiệp và chất xám. Họ thường di chuyển và thay đổi chỗ làm nên không có tư duy phải gắn bó với một địa phương nào. Họ đi đến đâu nơi công việc yêu cầu.
- Người Phương Tây có văn hóa thuê nhà. Đa số hoạt động rất chuyên nghiệp, qua môi giới, có văn bản luật lệ và quyền lợi. Vì vậy nên họ cho thuê và ở lâu dài.
- Người Phương Tây có tư duy cá nhân (còn người Việt Nam có tư duy gia đình), khi đã trưởng thành họ sẽ sống tự lập, ít về thăm nhà, người Việt thì ngược lại.
Chuyện của người bạn của tôi
Một người bạn của tôi đã đầu cơ cùng với vợ anh ấy vào một căn nhà cho thuê ở Sydney. Tôi không ở Sydney, cũng chưa bao giờ tận mắt đến xem căn nhà này. Trong thương vụ này, tôi không góp phần nào, mà chỉ làm tư vấn và phân tích. Tôi hoàn toàn không nhận được gì trừ kinh nghiệm. Tôi sẽ không đi quá sâu vào các chi tiết. Trong bài viết này tôi chỉ muốn chia sẻ kinh nghiệm, cũng như những ngộ nhận và rủi ro về đầu cơ BĐS. BĐS không như mọi người thường nghĩ là một kênh đầu tư siêu an toàn, mà nó là một con dao 2 lưỡi, nhất là khi bạn đầu tiên bằng tiền vay thế chấp. Sau đây là chi tiết của thương vụ đó.
- Căn nhà mua giá: $600,000 AUD cách trung tâm Sydney 30km về phía Tây-Nam, gần thị trấn Campbelltown.
- Đặc cọc 20%: $600,000 x 0.2 = $120,000
- Tiền phí mua nhà: $20,000
- Tiền luật sư, kế toán: $2,000
- Chi phí làm thủ tục vay: $1,000
- Thời hạn vay: 30 năm (1,560 tuần)
- Trả góp hàng tuần: $650
- Tiền thuê nhà: $550
- Tiền túi bỏ ra để bù vào: $650-550 = $100. Chưa tính chi phí sửa chửa và phí quản lý của ngân hàng.
- Sau 3-5 sẽ bán với dự tính là giá nhà sẽ tăng 3-5% mỗi năm.
- Sau 5 năm, giá nhà sẽ là $765,768. Tính gọn lại là $766,000 (tối thiểu)
- Tổng chi phí trả trong 5 năm (tiền bù lỗ và chi phí quản lý): ($100 + 50) x 52 tuần x 5 năm = $39,000.
- Dự tính phần lời trước phí môi giới: $766,000 – $600,000 – $39,000 = $127,000.
- Lời chỉ 127,000/600,000 = 0.21167 = 21%.
- Nhưng vì chỉ bỏ ra $120,000 mà lời $127,000. Nên lời là 1.058 = 106% nhờ đòn bẩy tài chính (20% hoặc 1 chọi 5).
- Nếu bỏ tiết kiệm ngân hàng thì sau 5 năm họ chỉ lời 15%.
- Còn nếu đầu tư cổ phiếu không đòn bẩy thì họ chỉ lời tầm 20-30%.
- Nhưng BĐS là còn dao 2 lưỡi.
Mặc dù tôi đã khuyên anh ta không nên đầu cơ vào BĐS lúc này vì theo phân tích của tôi Sydney đang có một bong bóng BĐS. Nhưng anh ta đã quyết định. Tôi chúc anh ấy thành công. Riêng tôi thì không thích đụng tới BĐS. BĐS là một trò chơi với con dao 2 lưỡi. Tôi chỉ đầu tư vào quỹ Exchange Traded Fund (ETF) và dùng đòn bẫy tài chính nếu cần. Đó chỉ là ý kiến riêng của tôi, tôi xin nói thêm trong bài viết khác. Tôi không thích BĐS, vì:
- Khi mua một căn nhà, bạn khóa vốn (tiền) của bạn vào một nơi. Muốn rút phải mất thời gian và chi phí cao (3-6% phí môi giới và các chi phí hàh chính khác).
- Giá nhà theo phân tích của tôi chỉ tăng bình quân theo lạm phát, nếu các bạn không tin thì có thể tự tìm hiểu.
- BĐS tăng trưởng thấp hơn cổ phiếu 5-10%.
- BĐS không linh động.
- Quan niệm giá nhà sẽ không xuống là quan niệm hết sức sai lầm. BĐS là trò 2 lưỡi. Đợt bong bóng BĐS vỡ vừa rồi đã chứng minh điều này. Cá nhân tôi biết vài người đã mắc nợ mà không thể nào thoát được. Như tôi đã nói, BĐS là trò 2 lưỡi.
Đó là kinh nghiệm của tôi. Đây chỉ là một bài lảm nhảm.
Ku Búa
Bài viết chưa đề cập tới việc giảm thuế thu nhập cá nhân bởi vì tiền trả góp mua căn nhà đầu tiên ở Mỹ được miễn thuế.
BĐS là một trò chơi với con dao 2 lưỡi. Đúng là như vậy. và nói thẳng thừng, khách quan thì bất cứ lĩnh vực, ngàng nghề kinh doanh nào cũng luôn có tính hai mặt. không riêng gì BĐS Có lợi nhuận thì cũng luôn tiềm ẩn nguy cơ lỗ, phá sản. đó là nguyên tắc khi kinh doanh. Vậy nên người ta mới nói rằng thương trường là chiến trường. Điều đó hoàn toàn đúng.
Nếu nói rằng, BĐS là một vấn đề không ai quan tâm ở Mỹ thì đó là một sai lầm quá lớn. Không ở bấ cứ đâu trên thế giới lại không quan tâm vấn đề này cả. Có hay chăng là chính sách quản lý của chính phủ, là tư duy của con người mà thôi. Ở Mỹ, chính phủ nắm hết quyền đất đai, thâu tóm gần như là trọn vẹn, không có chính sách kích cầu hay tương tự như ở VN. Nên chúng ta phải hiếu thế nào cho đúng.
Nói người Mỹ không hứng thú với BĐS thì không hẳn đúng, nhưng mà ở đó họ không có sôi động như ở VN mà thôi, đầy rẫy những tập đoàn, công ty buôn bán BĐS ở Mỹ , nhưng vấn đề ở đây, ở mỹ họ không quá quan trọng chuyện nhà ở, đất đai như ở VN, vì chính họ có thể để dành tiền ăn chơi, và đi thuê nhà ở, chứ không chắt chiu, tiết kiệm để mua đất, làm nhà như ở VN
ông cha ta có câu ” An Cư thì mới lập nghiệp”, những nhận thức về vấn đề này dường như đã đi sâu vào tiềm thức của người dân VIệt, là thói quen, là truyền thống lâu đời. Muốn làm gì thì làm, người ta phải có nơi ăn chốn ở, chỗ đi chỗ về, có chỗ nương thân thì họ mới nghĩ tới chuyện làm ăn xa hơn, và những điều khác. ÂU cũng là một điều tốt, vì nó phù hợp với truyền thống của dân tộc.
Do hiện tại mình ở Mỹ nên muốn góp ý thêm vài thông tin như sau.
Sở dĩ người Mỹ không chuộng đầu tư vào BĐS vì một số lý do như sau:
1. Thuế nhà ở hoặc đất đai quá cao: Ở Việt Nam, khi bạn đã mua miếng đất hoặc căn nhà thì coi như xong, không phải lo gì nữa vì thuế đóng hàng năm so với giá trị căn nhà chả bao nhiêu cả. Ở Mỹ, mỗi bang, mỗi thành phố lại có một mức thuế riêng. Khu nhà mình đang thuê, người chủ nhà một năm phải đóng 6% tiền thuế (tính trên giá trị căn nhà) , và thường là tăng hàng năm, khu nào càng hot thì giá trị của nhà/đất ở khu đó càng cao nghĩa là tiền thuế càng nặng. Vì vậy mà có nhiều trường hợp người đi làm về hưu phải bán nhà dời ra ngoại thành ở vì không trả nổi tiền thuế hàng năm. Thử tưởng tượng bạn có rất nhiều căn nhà và đất đai để đầu cơ, nếu trong vòng một năm mà bạn không bán được khối BĐS đó, coi như bạn mất trắng 6%. Mà 6% là thuộc dạng thấp, có nơi còn lên tới cả 9%. Trong khi giá trị căn nhà theo thị trường thì lại không tăng nhanh được như thế.
2. Cơ sở hạ tầng tốt: ở Mỹ, hệ thống đường cao tốc giải quyết khá hiệu quả vấn đề kẹt xe, và ai cũng có xe hơi cho riêng mình nên việc đi lại khá thuận tiện. Hơn nữa, ở các khu xa xôi hẻo lánh, bạn vẫn có internet tốc độ cao, điện nước truyền hình cáp đầy đủ. Vì vậy, người Mỹ không thích phải ở các nơi chật chội, mà chỉ thích ở xa xa, mua căn nhà có sân trước sân sau để ở. Bạn cứ nghĩ là buổi sáng đi làm khoảng 10 miles (16km) bạn chỉ mất khoảng 20p, còn ở Việt Nam thì sao? Vì vậy, BĐS chưa bao giờ là cơn sốt ở Mỹ cả, họ không thiếu đất đai.
3. Có rất nhiều kênh khác nhau để đầu tư với rủi ro thấp hơn rất nhiều. Người Mỹ thích bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hoặc các công ty đang ăn nên làm ra để người ta kiếm tiền dùm mình. Có các công ty trả lương một phần bằng cổ phiếu cho nhân viên, vì vậy người lao động vừa làm công, vừa là nhà đầu tư. Vàng và BĐS không phải là hai kênh đầu tư chủ yếu của người Mỹ.
4. Linh tinh: các chi phí khi mua bán nhà ở Mỹ cũng không khác nhiều như bạn nêu trên, và còn cả giấy tờ nhiêu khê nữa. Bạn có thể thuê luật sư làm dùm, nhưng người ta sẽ tính tiền theo giờ, mỗi giờ thường không dưới $70, tính ra chả lời được bao nhiêu cả. Người làm BĐS phải là người coi đó là công việc full time, và gần như không có thời gian nghỉ ngơi vì khách hàng mua nhà thường chỉ rảnh vào ngày cuối tuần. Ở Việt Nam, bạn có thể vừa ngồi chơi xơi nước ở một công ty nào đó, ăn lương và “làm” BĐS cùng lúc.
Mọi người có kinh nghiệm ở các thành phố khác thì mời góp ý thêm. 🙂
2+3. Không biết bạn đang muốn nói đến người Mỹ là người thế nào? Mỹ trắng, Mỹ đen, Mỹ mễ, Mỹ châu á? BĐS và Vàng đều là 2 kênh đầu tư lớn của Mỹ. Nếu không phải là đầu tư lớn, thì sao giá trị của nó chỉ thấy tăng mà không giảm.
“Người Mỹ” ở đây là tôi nói chung nhà đầu tư ở Mỹ.
Mời bạn dẫn chứng dùm giá vàng “chỉ có tăng mà không giảm”. Nếu bạn chỉ đoán mò thì mời xem link sau để xem chi tiết:
http://www.monex.com/prods/gold_chart.html
giá vàng hiện tại ngang giá vàng với cùng thời điểm năm 2010, nếu tính lạm phát thì giá vàng đang giảm. Tuy nhiên, khái niệm “giảm giá” hay “tăng giá” chỉ mang tính tương đối. Nếu dựa vào cột mốc “tiền mặt” để định giá một món hàng, thì bạn cũng phải tính vào đó sự mất giá theo thời gian của “tiền mặt”.
Đã gọi đầu tư thì dĩ nhiên là có lên có xuống, trong từng thời điểm mà người ta lựa chon các kênh khác nhau để tăng lợi nhuận, giảm rủi ro.
Về BĐS, ở Mỹ không phải ai muốn cũng làm “cò” được như ở việt nam vì các loại giấy tờ rất chặt chẽ. Để làm một broker không phải cứ đứng chỉ trỏ là người ta mua rồi bạn ăn hoa hồng mà là bạn phải học lấy cái bằng, rồi đi làm cho một công ty, rồi mới lấy chứng chỉ vâng vâng và vâng vâng. Còn để mở một công ty BĐS lại càng khó hơn nữa. Trong khi ở Việt Nam, ai cũng làm “cò” được, công ty BĐS thì lại đi bắt người ta đóng tiền mua nhà trong khi chưa lên được cái móng nhà để làm dự án kiểu cuốn chiếu, không bị áp lực phải giao nhà đúng hạn vì luật lệ quá dễ dãi, vì vậy ai cũng đua nhau đi làm “Bất động sản”.
Đó là lý do tại sao tôi đưa ra để nói rằng BĐS và vàng không phải là 2 kênh được “ưa chuộng”, không phải là không ai làm.
Góp ý cá nhân: những cái tôi post ở trên là những cái tôi có thấy và có biết, nhằm góp ý thêm cho tác giả. Bạn muốn phản biện vui lòng dẫn ra các thông tin để hỗ trợ quan điểm, đừng nên phán một câu không đầu không đuôi để rồi tôi phải tốn thời gian để đi tìm hiểu dùm bạn.